住宅購入後、親の介護や子どもが大きくなり自宅が手狭になった、などの様々な環境の変化により、自宅を売却して住み替えたいと考える方もいるでしょう。そんな住み替えを検討する場合での住宅ローンは、みなさんの興味のあることの１つではないでしょうか。

新しい物件の予算・自宅の売却価額・住宅ローン借入残高の状況を事前にチェックしよう！

《自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より多い場合》
自宅を売却したお金で、住宅ローンの残高を完済し、仲介手数料などを支払ったとしてもまだ手元にお金が残れば、そのお金を住み替え物件購入の頭金や諸費用に充当することができます。住み替え用の住宅は予算が膨らみすぎないように考え、頭金や諸費用を自宅売却による譲渡益や貯蓄から準備できるとすれば、住宅ローンも通常の新規の借入れと同様に幅広い選択肢から選ぶことができるでしょう。

《自宅の売却前に住み替え用の物件を購入する場合》
金融機関の審査では、新しい物件の担保評価や今後の返済能力、現在返済している住宅ローンの内容も含めて総合的に判断されることになるでしょう。また、一時的に二重の住宅ローンになることから、希望通りの額で新規借入れができない場合もありますので、住み替え物件の予算など慎重に検討する必要があるでしょう。

《自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より少ない場合》
もし自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より少ない場合には、自宅が担保割れになっているといえるでしょう。売却するためには抵当権を外すことが必要です。住宅ローン借入残高と売却価額の差（担保割れ分）を貯蓄などから支払えるかどうかの検討が必要になってくるでしょう。

買い換えでの住宅ローンについて

一般的な住宅ローンでは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本です。ですが、買い換え住宅ローンでは、住み替え物件の担保価値の1.5倍、2倍などといった水準まで融資が可能とされています。もちろん、この仕組みは金融機関ごとに異なり、金融機関にとっては物件の担保評価以上に貸し出すことになるため、上乗せできる融資額での上限や、借入れる方の年収や勤続年数など、今後の返済能力について厳しく審査する傾向にあることは覚えておくとよいでしょう。