変動、固定など金利のタイプはどうやって選べばいい？
しかし資金の余裕などここの状況によって異なる
住宅ローンの金利には、半年ごとに変わる「変動金利」と、契約期間中は固定される「固定金利」の2つのタイプがあります。それぞれの特徴、メリット、注意点を見てみましょう。
現状、変動金利が有利なケースが多い。
しかし資金の余裕などここの状況によって異なる
| 種類 | 特徴 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 半年ごと（年2回）に金利が変わる。景気が上向きなら、金利は上昇し、不景気であれば金利は下がる傾向。ただし、5年間は毎月の返済額は変わらない（支払利息の割合は変わる）。また、金融機関ごとに優遇条件が用意されている。 | 低金利時代は支払額が少なくて済む。 また、固定金利より金利は低い。 |
金利の変動リスクが常につきまとう。そのため、金利が上がると返済額がアップする。返済期間が長いほど変動リスクの影響を受けやすい。 |
| 固定金利 | 返済期間中は金利が変わらない。期間は、2年、5年、10年、20年、35年などから選べる。住宅金融支援機構が提供し、民間金融機関が窓口となって販売しているローン「フラット35」もある。 | 金利が一定のため支払金額が変わらず、生活設計が立てやすい。低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。 | 変動金利より高い。期間が長いほど金利は高くなる。金利一定なので、金利が今より下がると借り入れ時より割高になる。 |
変動金利と固定金利の返済比較
変動金利の金利上昇リスクは？
過去25年の変動金利を振り返ってみましょう。バブル絶頂期の頃（1990年前後）は8%台を記録したこともありますが、序々に下がり、1995年からここ15年間は2%台が続いています。変動金利は、景気と連動する傾向があるため、今後金利が急上昇することがないと絶対に言い切ることはできません。しかし、現在の変動金利1.075%（優遇金利適用後）が、短期間で「フラット35」の金利3.42%を追い抜くまで上昇するとは考えにくい状況です。
どうしても変動リスクが心配なら、変動金利と固定金利を組み合わせたミックスプランを選ぶ手もあります。
繰り上げ返済の賢い活用法
金利の変動リスクは、繰り上げ返済で返済期間を短縮していくことで抑えることができます。金利の低い変動金利を選び、変動金利と固定金利の差額を貯蓄に回して繰り上げ返済を利用すればよいのです。
上記のシミュレーションを見てください。変動金利を選んだAさんの場合、金利の変動リスクはあるものの、毎月の返済額は8万5000円です。一方、固定金利（フラット35）を選んだBさんの返済額はAさんより3万7600円多い12万2600円になります。Aさんの所得に余裕があるなら、固定金利を選んでいれば払うはずだった差額3万7600円を貯蓄に回し、繰り上げ返済によって返済期間を短縮していきます。返済が早期で終われば、Aさんは低金利のメリットを丸々享受できるというわけです。
繰り上げ返済には、返済期間を変えず、毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」もあります。返済期間中に毎月の家計が苦しくなり、返済型を少なくしたい場合、 「返済額軽減型」を選ぶのも効果的です。
他の人はどちらを選んでいるか？
現在東宝ハウス練馬で住宅をご購入されるお客様は、ほとんどが変動金利を選ばれています（2010年2月19日時点）。
東宝ハウス練馬で住宅をご購入されるお客様の場合、年収に占める返済金額の比率（返済比率）は20%～25%がほとんどです。仮に年収500万円のお客様が返済比率22.5%でローンを組んだ場合、毎月の返済金は9万4000円となります。家賃と比較してみても、かなり現実的な金額ではありませんか？
頭金は本当はどれくらい入れればいいのか？
住宅ローンの金利には、半年ごとに変わる「変動金利」と、契約期間中は固定される「固定金利」の2つのタイプがあります。それぞれの特徴、メリット、注意点を見てみましょう。
頭金を多く貯めた方がいい？
頭金は多いにこしたことはありません。しかし、頭金が０でも住宅ローンを組むことができます。金融機関から融資してもらえるのであれば、頭金は０でも構いません。
頭金を貯めること執着し、ローンの開始が遅れるのは得策ではありません。例えば5年間で500万円の頭金を貯める場合、同時に現在の賃貸住宅の家賃もかかります。それであれば、賃貸住宅の家賃をローンの返済に充て、頭金として貯める予定の500万円を繰り上げ返済することで、ローン返済期間を短縮することができます。
頭金を払う余裕はあるが、貯蓄に回して頭金を０にしてもいい？
頭金が０でもローンは組めますが、余裕があるのであれば積極的に使ったほうが有利です。
例えば、3000万円の借入金を頭金０で購入した場合、変動金利1.07%でも利息は600万円になります。一方、1000万円の頭金を用意して、借入金を2000万円に圧縮できれば、変動金利1.07%で利息は400万円となり、200万円分の利息が浮く計算です。
ただし、頭金の額はライフプランを考えて決めましょう。出産、子どもの進学、家族や親の入院・介護などの事態に備えるため、ある程度の貯金があると安心です。
諸費用は別途必要
住宅を購入する場合、物件の購入金額以外に各種税金や手数料が約200～250万円（物件価格3000万円の場合）ほどかかります。頭金は０でも構いませんが、諸費用を確保しなければならないことは覚えておきましょう。また、諸費用ローンもご用意できますので詳細はお気軽にお問い合わせ下さい。
返済期間はどれくらいが一般的？
長い期間で契約し、繰上げ返済で短縮。
長く借りて早く返す
ローン返済は、長く借りて早く返すのがコツです。長く借りても繰り上げ返済することで、返済期間を短縮したり、利息を抑えることができます。
繰り上げ返済の賢い活用法
返済期間を長く設定する理由は、ローン期間中に発生する様々な事態に備えるためです。返済期間中に、子どもが産まれたり、親の介護が発生したり、転職したりするかもしれません。
ローン期間を短く設定して月の返済額を多くしてしまうと、将来の返済額をコントロールできません。そこで、返済額を多くして期間を短縮するより、ゆとりをもって返済期間を長めに設定しておくのがベターです。
ローン期間の延長は難しい
支払いに困ってからローン期間を延長しようしても非常に困難です。銀行の場合、簡単に返済期間の延長に応じてもらえないのが実態です。ただし、フラット35では要件に該当した時に限り期間延長に対応してもらえることはあります。
また、別の金融機関に借り換えるとしても、返済期間は元のローンの残存期間としているケースがほとんどです。
このように、最初から短期間で組んでローンを組み、毎月の返済額を多くしてしまうと、返済が苦しくなってから困ります。
35年フルで返す人は現実的にいない
実際に35年ローンを組み、35年間ぴったりでローンを払い終えている人はいるのでしょうか。
東宝ハウス練馬の場合、35年ローンを組んでいる人がほとんどですが、実際に築35年の物件でローンが残っている物件は０件です。つまり、ほとんどの人が繰り上げ返済で35年も経たないうちにローンを支払い終えているのです。ですので、繰り上げ返済は特殊でなく、誰にでも可能であることがおわかりいただけると思います。