みなさんは、「損益通算」「繰越控除」というワードを聞いたことがありますか。

住宅の値段は買った時より建物が古くなる分値段が安くなります。これはある意味当然なので、「損した」とは言えません。ただ、地価の下落などでそれ以上売却金額が安くなってしまった場合はどうでしょうか。

住宅を売却したときに、知らないと損する税金の話です。

その場合は「損した」ということで、「損した」部分は給料などの所得から差し引いて所得税が安くなります。
また、損した金額がその年の所得を上回る場合は、翌年も引き続き所得から差し引くことができ、最長で3年間にわたって差し引くことができます。

このような制度を「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」といいます。 簡単な例を挙げて解説をしていきます。

モデルケース：Aさん、59歳、年間給与所得約900万円。

自宅を売却して1400万円の損失が出る場合、その年は所得より損失の方が大きいので譲渡損の損益通算で所得税は0円になります。源泉徴収されて納めていた所得税が返ってきます。

そして損失はまだ500万円残っているので、翌年も損失を繰越控除できます。 ただし、この制度を使う場合には、物件の所有期間が5年を超えていて、買い替え先の家に10年以上のローンがあることなどが必要なので注意が必要です。

【 ポイント 】

■①　「物件の所有期間5年超」という条件は要注意です。

５年というのは、単純に買ってから売るまでの期間ではなく、譲渡する年の1月1日現在で所有期間が５年超あるかどうか、ということが目安になります。

（例）平成21年6月に購入 ⇒ 平成26年年6月売却の場合

上記の場合だと「譲渡する年」になる平成26年1月時点では、所有期間が5年経過していないということになり、制度が適用できません。所有期間を計算する際には注意が必要になります。


■②　相殺できる所得があることも大切です。

つまり、退職後は相殺できる所得もわずかだと考えましょう。
給与などの相殺できる所得が高い時期に使うと効果的といえるでしょう。


■③　 買替えがない場合

買替えがない場合には、同様に5年超の所有で譲渡価格より住宅ローン残高が大きければ、損益通算の対象額はローン残高から譲渡価格を引いた金額か、譲渡損失の金額のうち小さいほうになります。


■④　その他、適用条件がございます。

自己申告制なので知らずに確定申告しないと税金は戻ってきません。意外と知られていない制度なので、今回は、自宅を売却して損してしまった場合の税金のポイントをまとめてみました。