今回は、親から引き継いだ駐車場を今後マンションに建築できればと悩んでいらっしゃった方に対して行った、１つの土地活用についての事例をご紹介しようと思います。資産運用には様々な方法があります。１人で悩まずに、専門家にアドバイスをもらうことで違った形がみえてくることもあるのです。

まず、マンション建築で何に悩んでいたのでしょうか？

駐車場として利用している土地にマンションの建築をしたかったそうですが、建築費を捻出することはできなかったとのこと。また、ローンを組んでまで建築する気にはなれないということで、マンション建築への道が絶たれていました。
しかし、何か良い方法でマンション建築はできないのだろうか？ということで相談にいらっしゃいました。


■そこで「等価交換」事業についてのお話しをしてみることにしました。

では「等価交換」事業とは、どのような事業をいうのでしょうか・・
「等価交換」事業とは、持っている土地を１度開発業者へ譲渡し、その土地に開発業者が建築した建物の一部を買い替え資産として取得する方法のことをいいます。土地の所有者は、土地譲渡代金に見合う建物の持ち分を保有することとなり、分かりやすい言い方をすれば「土地と区分所有建物の交換」といえるでしょう。

等価交換事業のメリットについて

この方法を使えば、ご相談者様のように資金が無い場合や、ローンを利用したくない場合でも、資金負担がなく土地を活用することができます。また、土地同士の等価交換による固定資産の交換と混同されてしまう方がいらっしゃるかもしれませんが、土地の有効活用の等価交換事業は全く違うものですので注意が必要です。

■土地譲渡での税金の取り扱いについて

土地を譲渡するともなれば、もちろん原則として土地譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。ですが、一定の要件を満たすことで、譲渡所得税を100%繰り延べすることができる特例がありますので、覚えておくといいかもしれません。（立体買換えの特例）

■しかし、立体買換えの特例を利用する上、注意すべき点があります。

・この特例はあくまで「繰り延べ」で、免除になるわけではありません。
・この特例の利用については、譲渡資産の利用状況は問われませんが、買換資産は居住用または事業用でなくてはならない

上記２点は注意する必要があります。

相続対策としても有効

所有する財産が土地から建物に変わることで、保有資産の評価を下げる効果が期待できます。つまり、賃貸事業用の建物が建つ土地部分においては、貸家建付地の評価減が適用されるため相続財産が大きく減少します。
もし、唯一の財産が土地であり、将来遺産分割で争うようなことが懸念される場合でも、等価交換を使って土地を建物に換えておくことで分割が容易になりえるでしょう。

等価交換事業でのデメリットについて

・その土地に住んでいた方の利益が失われる可能性がある。
・建物の減価償却費が減少する

上記の２つが主なデメリットだと言えます。

もし、土地譲渡代金の全てを買換資産にあてた場合、立体買換えの特例を適用することで譲渡所得税の負担が一旦無くなります。ですが、税金が免除されるものではなく、譲渡時の税金をその後に繰り延べられる特例です。

また、買換資産の建物取得価格は実際の金額とはならず、譲渡した土地の取得価額を引き継ぐことになります。そのため減価償却できる金額は実際の取得金額に比べて少額となります。事業用資産の買換え特例と同様に立体買換え特例を適用した場合と適用しなかった場合のシミュレーションを行うとよいでしょう。

いかがでしたか？
ご自分やご家族にとってベストな選択をするためには、専門家に相談されたほうがいいかもしれません。今知らない手続きの方法でも、専門家ならよりよいアドバイスが可能になります。