親から引き継いだ土地の活用方法について悩まれ、ご相談に来られる方がいらっしゃいます。どのような方法がご自分にとっていいのか迷ってらっしゃる方も多いかと思います。例えば、アパートなどを建てる、駐車場にするなどの検討から始まるのではないでしょうか。もし、賃貸の建物を建築しない土地活用を考えるのであれば、定期借地という制度を利用することを視野に入れてもいいかもしれません。賃貸物件を建築するよりも事業リスクが少なく、長期間安定した地代収入を得ることができるかもしれません。

定期借地権とは？

定期借地権の制度は平成4年に施行され借地借家法によって創設されました。

■定期借地権の特徴
・契約更新が無く、契約期間満了後、土地が必ず戻ってくる
・事業リスクが少なく、地代収入が安定している
・保証金などの一時金を受けることができる
・土地の相続税評価額が減少する
・物納対象土地とすることもできる

■一般借地権について

住宅系の土地活用に多く利用されています。50年の長い賃貸期間ではありますが、安定した地代収入を得られることもあり、大型分譲地やマンション敷地などに利用されます。戸建分譲の定期借地権の場合には、敷地区画ごとに分筆するため、相続の際には相続人が区画ごとに分割承継することができます。

■建物譲渡特約付借地権の活用について

ハウスメーカー等の借地人が建物を建築し、専門家として不動産賃貸事業を行う場合には、30年後に土地契約者が建物を買い取って賃貸を継続する方式があります。

■事業用定期借地権の特徴について

交通量の多い幹線道路沿いの土地は、店舗などの商業系の建物を建築する際に多く利用されます。土地価格に対する利回りが３％～５％（住宅系は１％～２％）で、賃貸期間が20年程度になっています。事業リスクを負担せずに長期間安定した地代収入を得ることを望む場合に適していると考えられています。

定期借地権を設定した場合の税務上の取り扱いと地代の前払い方式

定期借地権を設定した場合、通常保証金や権利金などを収受します。保証金は一般的に税金には課税されませんが、期間満了後に返還する必要があります。一方、権利金であれば返還の必要はありませんが、一度に多額の所得税が課税されることがありますので注意が必要です。

地代の前払い方式を利用

将来の地代を一括して前払いで受ける方法があります。返還する必要のない多額の一時金を得ることができ、地代は毎年所得税申告すればよいため、所得税負担も多額にならないところがメリットです。ですが、地代に対して毎年所得税がかかるため、税負担を考慮しておく必要はあるでしょう。 いかがでしたか。前払地代を収受したことによって現預金が増加します。そこで、収受した一時金の全部、または一部を活用して新たな投資や、他の土地に賃貸住宅を建築することができれば、さらに相続税対策の効果を得ることになるでしょう。ですが、定期借地制度は単体で考えるのではなく、土地の有効活用や資産の組み換えと併せて考える方がよいでしょう。まずは、決断する前に、専門家へのご相談をお勧めいたします。